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Servitudes : quelles sont les obligations du propriétaire du fonds inférieur et supérieur ?

Posté par denis sur 6 décembre 2015
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Une servitude représente une charge imposée sur un immeuble (héritage ou fonds) ou sur un terrain pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble ou terrain généralement voisin et appartenant à un autre propriétaire.

Et l’immeuble ou le terrain qui profite de la servitude (service foncier) s’appelle le fonds dominant. Quant à celui sur lequel porte la charge s’appelle le fonds servant.

En d’autres mots, sur un fonds déterminé (fonds servant), nous pouvons exercer des droits définis au profit d’un autre fonds (fonds dominant).

Dans les grandes lignes, toute servitude suppose donc :

  • – deux immeubles, soit deux fonds de terre ou bâtiments, immeubles par nature;
  • – deux propriétaires différents;
  • – l’affectation de l’un des deux héritages au service de l’autre.

Droits réels toujours attachés à un bien immobilier déterminé et non au propriétaire lui-même (actuel ou futur), les servitudes peuvent provenir :

  • – de la situation naturelle des lieux ou
  • – des obligations imposées par la loi ou encore
  • – du fait de l’homme.

Droits réels ?

Ceci a pour conséquence qu’en cas de vente du terrain, l’acquéreur peut se prévaloir des servitudes qui grèvent le terrain et en exiger le respect.

Servitudes légales

Parmi les servitudes légales dérivant de la situation des lieux (servitudes naturelles), on trouve notamment l’obligation pour le propriétaire du fonds inférieur de recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds supérieurs (la servitude d’écoulement naturel des eaux).

En effet, les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur (article 640 du Code civil). Selon l’avocat Jean-Pierre Vergauwe, il faut y assimiler les éboulements de terre.

Attention, cette dernière disposition est applicable aux servitudes grevant des fonds privés au profit d’autres fonds privés. Il ne peut avoir pour objet d’interdire à l’autorité publique de prendre les mesures voulues pour assurer l’écoulement et l’évacuation des eaux de pluie et des eaux usées s’écoulant sur la voie publique.

Selon une décision de jurisprudence, « la condition essentielle pour qu’il y ait lieu à la servitude qu’il établit, est que les eaux découlent des fonds supérieurs sur les fonds inférieurs naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Les eaux provenant du fossé propriété indivise des défenderesses sont des eaux artificielles et dès lors les demandeurs ne sont plus tenus aux obligations imposées au fonds servant, notamment de curer le fossé dans son parcours au travers de leur propriété » (Tribunal civil de Mons du 23 octobre 1991).

De même, il a été jugé que le fonds inférieur est assujetti à recevoir les éboulements des rochers qui se détachent du fonds supérieur en raison d’un phénomène exclusivement naturel, sans intervention aucune de l’homme. Il n’y a pas d’aggravation de la servitude, ni abus de droit, ni faute de la part du propriétaire du fonds supérieur qui ne procède pas à l’entretien et au peignage de la végétation poussée naturellement sur une paroi rocheuse. Le propriétaire du fonds supérieur n’est pas davantage responsable en tant que gardien d’une chose viciée des chutes de pierre et de roche en provenance de cette paroi, ceci étant des phénomènes courants inhérents à la nature de la roche, sans que cela révèle une caractéristique anormale. Au vu de la servitude légale grevant le fonds inférieur, les chutes de pierres ou de morceaux de roches ne rompent pas nécessairement l’équilibre devant exister entre les droits respectifs des propriétaires (arrêt du 23 juin 2003 de la Cour d’appel de Liège, 3ème chambre).

La servitude ne s’applique qu’à l’égard des eaux naturelles, celles provenant naturellement d’un fonds et s’écoulant en suivant la pente naturelle du sol, sans que la main de l’homme y contribue d’aucune manière. Elles peuvent donc provenir d’une source, de la pluie, de la fonte des neiges si bien évidemment elles suivent le cours provoqué par la pente naturelle du terrain.

ET S’IL S’AGIT D’EAUX ARTIFICIELLES?

S’il s’agit d’eaux dont la production, le tracé ou le transport dépendent de l’activité humaine (puits artésiens, citernes, égouts, gouttières, activités ménagères…), la servitude ne s’applique pas.

En fait, le propriétaire qui a fait surgir ou qui a réuni des eaux artificielles doit en supporter seul tous les inconvénients. Et les propriétaires des fonds inférieurs ne pourraient être tenus de les recevoir qu’en vertu d’une servitude constituée par le fait de l’homme.

Obligations du propriétaire du fonds inférieur

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser (article 701 du Code civil).

Ainsi, le propriétaire inférieur ne peut pas élever de digue ou construire le moindre ouvrage, de quelque nature que ce soit, qui aurait pour effet d’arrêter ou d’entraver le libre écoulement des eaux naturelles du fonds supérieur.

Obligations du propriétaire du fonds supérieurs

De son côté, note l’article 702 du Code civil, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Pour rappel, il existe trois modes d’établissement des servitudes :

  • – le titre;
  • – la prescription acquisitive et
  • – la destination du père de famille.

Le titre représente l’acte juridique (testament ou contrat) qui fonde la servitude. Et même si ce dernier n’est soumis à aucune formalité particulière, la convention constitutive d’une servitude n’est opposable aux tiers qu’à partir du moment où elle a été transcrite.

Le propriétaire du fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

Dès lors, il ne peut pas, par exemple, polluer les eaux d’écoulement par une activité industrielle, ni par des ouvrages augmenter le débit ou le volume des eaux. Pour rappel, un propriétaire ne peut verser directement sur le fonds voisin ses eaux de toitures.

À noter encore que toutes servitudes grevant un immeuble vendu et connues du vendeur ou stipulées dans le titre de propriété du bien vendu, doivent être indiquées dans le compromis de vente.

En fait, en cas de vente, tous les actes notariés doivent reprendre une clause d’après laquelle l’acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes.

Mais, note la Fédération royale du notariat belge, ces questions sont sous-estimées lorsque les particuliers s’engagent entre eux.

Pour cette raison, ajoute-t-elle, il faut analyser en détail le titre de propriété avant la signature du compromis.

C’est pourquoi, l’examen détaillé des servitudes est laissé au soin du notaire qui doit :

  • – en vérifier l’existence réelle;
  • – en contrôler leur étendue et
  • – en faire la description dans l’acte notarié.

Afin d’obtenir des renseignements complémentaires à ce sujet (nature des servitudes…), il y a lieu de contacter notre notaire ou un géomètre de notre choix.

Servitudes : quelles sont les obligations du propriétaire du fonds inférieur et supérieur ?

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Une servitude représente une charge imposée sur un immeuble (héritage ou fonds) ou sur un terrain pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble ou terrain généralement voisin et appartenant à un autre propriétaire.

Et l’immeuble ou le terrain qui profite de la servitude (service foncier) s’appelle le fonds dominant. Quant à celui sur lequel porte la charge s’appelle le fonds servant.

En d’autres mots, sur un fonds déterminé (fonds servant), nous pouvons exercer des droits définis au profit d’un autre fonds (fonds dominant).

Dans les grandes lignes, toute servitude suppose donc :

  • – deux immeubles, soit deux fonds de terre ou bâtiments, immeubles par nature;
  • – deux propriétaires différents;
  • – l’affectation de l’un des deux héritages au service de l’autre.

Droits réels toujours attachés à un bien immobilier déterminé et non au propriétaire lui-même (actuel ou futur), les servitudes peuvent provenir :

  • – de la situation naturelle des lieux ou
  • – des obligations imposées par la loi ou encore
  • – du fait de l’homme.

Droits réels ?

Ceci a pour conséquence qu’en cas de vente du terrain, l’acquéreur peut se prévaloir des servitudes qui grèvent le terrain et en exiger le respect.

Servitudes légales

Parmi les servitudes légales dérivant de la situation des lieux (servitudes naturelles), on trouve notamment l’obligation pour le propriétaire du fonds inférieur de recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds supérieurs (la servitude d’écoulement naturel des eaux).

En effet, les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur (article 640 du Code civil). Selon l’avocat Jean-Pierre Vergauwe, il faut y assimiler les éboulements de terre.

Attention, cette dernière disposition est applicable aux servitudes grevant des fonds privés au profit d’autres fonds privés. Il ne peut avoir pour objet d’interdire à l’autorité publique de prendre les mesures voulues pour assurer l’écoulement et l’évacuation des eaux de pluie et des eaux usées s’écoulant sur la voie publique.

Selon une décision de jurisprudence, « la condition essentielle pour qu’il y ait lieu à la servitude qu’il établit, est que les eaux découlent des fonds supérieurs sur les fonds inférieurs naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Les eaux provenant du fossé propriété indivise des défenderesses sont des eaux artificielles et dès lors les demandeurs ne sont plus tenus aux obligations imposées au fonds servant, notamment de curer le fossé dans son parcours au travers de leur propriété » (Tribunal civil de Mons du 23 octobre 1991).

De même, il a été jugé que le fonds inférieur est assujetti à recevoir les éboulements des rochers qui se détachent du fonds supérieur en raison d’un phénomène exclusivement naturel, sans intervention aucune de l’homme. Il n’y a pas d’aggravation de la servitude, ni abus de droit, ni faute de la part du propriétaire du fonds supérieur qui ne procède pas à l’entretien et au peignage de la végétation poussée naturellement sur une paroi rocheuse. Le propriétaire du fonds supérieur n’est pas davantage responsable en tant que gardien d’une chose viciée des chutes de pierre et de roche en provenance de cette paroi, ceci étant des phénomènes courants inhérents à la nature de la roche, sans que cela révèle une caractéristique anormale. Au vu de la servitude légale grevant le fonds inférieur, les chutes de pierres ou de morceaux de roches ne rompent pas nécessairement l’équilibre devant exister entre les droits respectifs des propriétaires (arrêt du 23 juin 2003 de la Cour d’appel de Liège, 3ème chambre).

La servitude ne s’applique qu’à l’égard des eaux naturelles, celles provenant naturellement d’un fonds et s’écoulant en suivant la pente naturelle du sol, sans que la main de l’homme y contribue d’aucune manière. Elles peuvent donc provenir d’une source, de la pluie, de la fonte des neiges si bien évidemment elles suivent le cours provoqué par la pente naturelle du terrain.

ET S’IL S’AGIT D’EAUX ARTIFICIELLES?

S’il s’agit d’eaux dont la production, le tracé ou le transport dépendent de l’activité humaine (puits artésiens, citernes, égouts, gouttières, activités ménagères…), la servitude ne s’applique pas.

En fait, le propriétaire qui a fait surgir ou qui a réuni des eaux artificielles doit en supporter seul tous les inconvénients. Et les propriétaires des fonds inférieurs ne pourraient être tenus de les recevoir qu’en vertu d’une servitude constituée par le fait de l’homme.

Obligations du propriétaire du fonds inférieur

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser (article 701 du Code civil).

Ainsi, le propriétaire inférieur ne peut pas élever de digue ou construire le moindre ouvrage, de quelque nature que ce soit, qui aurait pour effet d’arrêter ou d’entraver le libre écoulement des eaux naturelles du fonds supérieur.

Obligations du propriétaire du fonds supérieurs

De son côté, note l’article 702 du Code civil, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Pour rappel, il existe trois modes d’établissement des servitudes :

  • – le titre;
  • – la prescription acquisitive et
  • – la destination du père de famille.

Le titre représente l’acte juridique (testament ou contrat) qui fonde la servitude. Et même si ce dernier n’est soumis à aucune formalité particulière, la convention constitutive d’une servitude n’est opposable aux tiers qu’à partir du moment où elle a été transcrite.

Le propriétaire du fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

Dès lors, il ne peut pas, par exemple, polluer les eaux d’écoulement par une activité industrielle, ni par des ouvrages augmenter le débit ou le volume des eaux. Pour rappel, un propriétaire ne peut verser directement sur le fonds voisin ses eaux de toitures.

À noter encore que toutes servitudes grevant un immeuble vendu et connues du vendeur ou stipulées dans le titre de propriété du bien vendu, doivent être indiquées dans le compromis de vente.

En fait, en cas de vente, tous les actes notariés doivent reprendre une clause d’après laquelle l’acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes.

Mais, note la Fédération royale du notariat belge, ces questions sont sous-estimées lorsque les particuliers s’engagent entre eux.

Pour cette raison, ajoute-t-elle, il faut analyser en détail le titre de propriété avant la signature du compromis.

C’est pourquoi, l’examen détaillé des servitudes est laissé au soin du notaire qui doit :

  • – en vérifier l’existence réelle;
  • – en contrôler leur étendue et
  • – en faire la description dans l’acte notarié.

Afin d’obtenir des renseignements complémentaires à ce sujet (nature des servitudes…), il y a lieu de contacter notre notaire ou un géomètre de notre choix.