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Spéculer sur la revente rapide d’un bien non encore acquis : danger…

Posté par denis sur 17 décembre 2015
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Avec chaque hausse du marché immobilier apparaissent des spéculateurs souvent impécunieux qui jouent à un jeu dangereux : acheter un bien dans l’espoir de le revendre avec bénéfice, le tout sans verser le prix d’acquisition.
Ces dernières années, exceptionnelles, ne font pas exception.

Pour comprendre la technique, rien de tel qu’un exemple :

Monsieur B, spéculateur sans le moindre denier, repère un immeuble libre d’occupation au prix de 250.000 EUR. Il pense pouvoir immédiatement le revendre avec bénéfice. Il signe un compromis d’achat avec le vendeur, Monsieur A avec acompte de 10 % (25.000 EUR) payable dans le mois chez « son » notaire et avec l’accès immédiat au bien pour « effectuer quelques mesures en vue de travaux ». Sans prévenir A, B met alors à profit ce délai pour mettre l’immeuble en vente à un prix de 300.000 EUR et détourne le droit d’accès au bien lui conféré pour le faire visiter. Madame C, séduite, s’engage par compromis à acquérir le bien et verse un acompte de 10 % du prix (30.000 EUR), comme d’usage. Il reste à B à prélever 25.000 EUR pour payer l’acompte de l’achat et à prévoir dans le compromis la coïncidence entre date de l’acte authentique d’acquisition et de l’acte authentique de (re)vente. Hors frais, si elle réussit, l’opération apporte à B un bénéfice apparent de 50.000 EUR sans avoir avancé la moindre somme, sauf, peut-être, pour les menus frais d’annonce et de publicité.

COMMENT UNE TELLE OPÉRATION EST-ELLE POSSIBLE ?

La première question qui vient à l’esprit est évidente : comment pourrait-on acheter un bien immobilier sans le payer et avec la possibilité de le revendre ?
Notre droit ne prévoit aucun délai en matière civile entre compromis et acte authentique. Seul existe un délai fiscal de quatre mois qui correspond à l’usage qui a été adopté en matière civile. Parce que, s’il est vrai que le Code Civil prévoit qu’il y a vente dès qu’il y a accord sur la chose (l’immeuble) et le prix (article 1583), en pratique, les compromis diffèrent ce transfert de propriété au moment de la signature de l’acte authentique. Pourquoi ? Il serait trop risqué d’opérer un transfert immédiat de propriété à un moment où l’on ne sait rien sur la situation du bien (hypothèques, infractions urbanistiques, servitudes, vices, etc.) et des parties (le vendeur ne doit-il pas de l’argent au fisc, est-il le seul propriétaire, etc.). B se trouve donc dans la position où il peut bénéficier deux fois de ce transfert différé de propriété : la première fois, afin de ne pas immédiatement payer le prix d’achat et la seconde afin d’éviter de devoir rapidement démontrer qu’il est propriétaire. Il peut mettre ce délai à profit pour faire signer une offre et un compromis à C.

ET SUR LE TERRAIN ?

Rappelons que B achète un immeuble sans disposer d’espèces. Même si B n’a pas encore dévoilé ses plans de spéculateur, les clauses du compromis qui prévoient un acompte à payer dans le mois et un accès anticipé au bien, même limité, ne pourront qu’inquiéter le propriétaire qui vend. En pratique, trouver un vendeur, un agent immobilier ou un notaire qui accepterait de signer un compromis de vente dans ces conditions ne sera vraiment pas simple.
Du reste, sur le plan de la morale des affaires, cette opération achat/revente est à réprouver. En effet, outre le bénéfice immédiat qu’il compte réaliser au détriment de A, B laisse penser à C qu’il est déjà propriétaire.

N’EXISTE-T-IL AUCUN FREIN LÉGAL À DE TELLES PRATIQUES ?

Reprenons notre exemple. La loi vient à la rescousse de C à l’occasion de deux étapes :

* la signature du compromis de vente entre B et C. Si B ne signale pas la véritable situation du bien qu’il vend à C, il s’expose à la nullité de l’opération et à des dommages intérêts.
L’article 1599 du Code Civil prévoit en effet que « la vente de la chose d’autrui est nulle et peut donner lieu à des dommages intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fut à autrui ».
Conséquence : B devra mentionner dans le compromis qu’il n’est pas (encore) propriétaire du bien vendu.
Du reste, si un agent immobilier ou un notaire intervient à ce stade, il imposera cette mention et avertira toutes les parties des risques qu’elles encourent. Les conventions sont présumées être signées de bonne foi. Si, malgré cette découverte, C est toujours candidat acquéreur, le mieux sera d’ajouter au compromis que « la vente est réalisée sous la condition suspensive de la signature de l’acte d’acquisition du bien vendu par A au profit de B.». Du reste, si un agent immobilier ou un notaire intervient à ce stade, il imposera cette mention et avertira toutes les parties des risques qu’elles encourent. Les conventions sont présumées être signées de bonne foi. Si, malgré cette découverte, C est toujours candidat acquéreur, le mieux sera d’ajouter au compromis que « la vente est réalisée sous la condition suspensive de la signature de l’acte d’acquisition du bien vendu par A au profit de B.».
* le versement de l’acompte de 25.000 EUR prélevés sur l’acompte de C. En pratique, dans l’immense majorité des cas, les chèques d’acompte sont bloqués par l’agent immobilier ou le notaire, au moins jusqu’au moment où le notaire chargé de l’acte de (re)vente a ses apaisements quant à la situation juridique fiscale et civile du vendeur et de l’immeuble.
L’obtention d’un déblocage rapide de l’acompte dépendra ensuite du bon vouloir des notaires. On se trouve face à une opération « dominos » et l’extrême prudence est de rigueur. S’il s’avère par exemple que, pour quelque raison (surendettement, présence d’un copropriétaire, etc.), A ne pouvait pas vendre, B et C doivent abandonner la partie. Si C ne dispose pas des moyens d’acquérir, B ne pourra acheter à A, sauf à hypothéquer le bien ou obtenir un crédit pont (prêt que le banquier pourrait accorder pour opérer le joint entre la date de l’acte d’achat et celle, potentielle, de l’acte de revente). Mais l’accord du banquier est loin d’être acquis, surtout en présence d’un achat/revente spéculatif, quelque peu limite et d’un acheteur sans le moindre sou.

QUEL BÉNÉFICE ?

Sur papier, le bénéfice est de 50.000 EUR. Mais qu’en est-il vraiment ?
En premier lieu, il faut déduire les frais, droits et honoraires notariaux de l’acte authentique d’acquisition, lesquels varient suivant les Régions. Supposons que le bien soit situé en Région Wallonne et ne puisse bénéficier d’un taux réduit. Il en coûtera 15.575 EUR, réparti comme suit :
Honoraires notariaux : 2.450 EUR
Frais de dossier : 625 EUR
Droits d’enregistrement : 31.250 EUR. Comme le bien est revenu dans les deux ans (délai calculé d’acte authentique à acte authentique selon l’article 212 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe), 18.750 euros seront restitués à B, ce qui diminue le poste à 12.500 EUR
Ensuite, il faut tenir compte de la taxation sur plus-value. Depuis 1997 (exercice d’imposition 1998), les plus-values réalisées dans le cadre d’une revente rapide d’immeuble doivent être déclarées. Si un propriétaire revend avec profit son bien immobilier dans les 5 ans de son achat (délai également calculé d’acte notarié à acte notarié), il devra supporter un impôt de 16,5 % sur la plus-value nette. Elle s’obtient en soustrayant du montant acquitté lors de l’acquisition celui acquitté lors de la revente.
Pour l’acquisition, il s’agit du prix payé par l’acheteur (ou, si elle est plus importante, de la valeur retenue dans ces deux cas par l’administration). Ensuite, on additionne au résultat obtenu des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 25 %. Mais il est également possible, si cela s’avère plus intéressant, d’opter pour le régime des frais réels. 5 % sont alors additionnés au total pour chaque année écoulée entre la date de l’acquisition et celle de l’aliénation.
Pour la vente, le montant qui servira au calcul de la taxation est le prix de revente obtenu diminué de tous les frais réels occasionnés. Par frais, on entend chaque dépense qui est prouvée et afférente à l’opération pourra être produite à l’administration fiscale (frais de notaire, honoraires d’agent immobilier, frais de publicité, etc.).
Mais, dans notre exemple, un danger guette B : celui d’être considéré à juste titre par l’administration comme un spéculateur…. Cette appréciation, purement subjective, double le taux de taxation pour l’amener à 33 %.
Sans entrer dans les détails, signalons simplement que, au total, B ne dégagera pas 50.000 EUR de bénéfice, mais la moitié, peut-être moins… Le calcul précis dépend de trop de variantes pour être exposé dans ces lignes (recours ou non au crédit et, si oui, coût de l’acte de mainlevée et de l’indemnité de remploi, recours ou non aux services d’un agent immobilier, etc.). Le jeu en vaut-il la chandelle ? Nous ne le pensons pas. Si B ne trouve pas à temps un acquéreur, il devra supporter la sanction généralement prévue dans les compromis : verser 10 % du prix d’achat à A, ce qui correspond à l’abandon de l’acompte. Or, son chèque est « en bois »…

En guise de conclusion, on conseillera de laisser ces opérations à haut risque aux professionnels du secteur.
Pour le particulier, tenter de vendre un bien que l’on est incapable d’acheter est non seulement financièrement dangereux, mais malhonnête.