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Vente publique : à quels frais ?

Posté par aurelien sur 28 octobre 2015
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En cas de vente de gré à gré d’un immeuble, vendeur et acquéreur doivent se mettre d’accord sur le prix à payer.

Mais dans le cas d’une Vente publique, quels sont les frais ?

 

En effet, pour un achat en vente publique volontaire ou forcée, il en va tout autrement ; le prix est fixé de manière toute différente. C’est le notaire qui prévoit une ou plusieurs séances publiques (criées) au cours desquelles toute personne intéressée par l’immeuble mis en vente peut faire une enchère (une offre supérieure à l’offre précédente). Tous les intéressés ont donc en même temps la possibilité d’enchérir.

Et c’est l’enchère la plus importante qui l’emporte.

Mais qui paie les frais de la vente ? C’est l’adjudicaire qui les paie mais si la vente échoue, ils restent à charge du vendeur.

Vente publique volontaire

Une vente publique ou adjudication publique est dite volontaire lorsque le vendeur (le propriétaire de l’immeuble mis en vente) a lui-même choisi cette formule :

  • parce qu’il estime que les enchères publiques lui donnent une plus grande chance d’obtenir un bon prix ;
  • et parce que cette dernière a l’avantage de réunir au même endroit et au même moment tous les amateurs d’un immeuble mis en vente.

En plus du prix de son acquisition, l’acquéreur en vente publique doit supporter les frais qui comprennent un pourcentage forfaitaire.

Ils sont fixés d’après un pourcentage calculé sur le prix de vente de l’immeuble et les charges. Ce pourcentage qui est proportionnel et dégressif, est établi d’après un barème.

En effet, le prix offert est majoré des frais nécessaires :

  • les honoraires du notaire. Le notaire demande des honoraires afin de contrôler la vente, de dresser l’acte. Ils sont calculés sur le prix d’achat. Et le pourcentage appliqué diminue à mesure que le prix d’achat augmente.
  • les droits d’enregistrement. Lorsque nous achetons une maison ou un terrain à bâtir, par l’intermédiaire du notaire, nous devons payer à notre Région respective des droits enregistrement. Ceux-ci s’élèvent à 12,5 % (pour toutes les régions du pays sauf en Flandre où ils sont fixés à 10 %) pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles situés en Belgique. En principe, ils sont perçus sur la valeur conventionnelle de l’immeuble. Attention toutefois, cette valeur ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien au jour de la convention. Pour les ventes de petites propriétés rurales et d’habitations modestes, il est prévu des droits réduits (sauf dans la Région de Bruxelles-Capitale) qui s’élèvent à 5 % en Région flamande et à 6 % en Wallonie. Depuis le 1er janvier 2012, une TVA de 21% est applicable sur les frais de notaire et les frais d’acte.
  • les frais divers des actes.

Ces frais sont plus élevés que pour une vente de gré à gré.

Les barèmes officiels peuvent varier selon l’arrondissement où le notaire est installé mais ils sont partout du même ordre de grandeur. En effet, à ce niveau, note la Compagnie des notaires de Bruxelles, une certaine diversité subsiste encore à travers les différentes provinces et même à travers les arrondissements.

Ces tarifs (frais forfaitaires) englobent les droits d’enregistrement (droits fiscaux que l’acquéreur doit supporter), les honoraires du notaire et les frais de publicité engagés pour annoncer la vente (affiches, petites annonces…).

Deux exemples : à Bruxelles et dans le Hainaut.

Barème fixé par la Compagnie des notaires de Bruxelles

Dans la vente publique avec paiement à terme (cinq jours ouvrables pour les frais, six semaines pour le principal), un acte ultérieur de quittance est le plus souvent nécessaire. Attention, les frais de celui-ci sont incorporés dans les tantièmes du tableau suivant :

droit d’enregistrement à 12,5 %à 10 %
de 0 € à 9.999 €35 %*32,5 %*
de 10.000 € à 19.999 €30 %*27,5 %*
de 20.000 € à 29.999 €23 %20,5 %
de 30.000 € à 49.999 €21,5 %19 %
de 50.000 € à 74.999 €19,5 %17 %
de 75.000 € à 99.999 €18 %15,5 %
de 100.000 € à 149.999 €17 %14,5 %
de 150.000 € à 199.999 €16 %13,5 %
de 200.000 € à 299.999 €15,5 %13 %
de 300.000 € à 499.999 €15 %12,5 %
de 500.000 € à 999.999 €14 %11,5 %
au-delà de 1.000.000 €13,5 %11 %

(*) Lorsqu’il est prévu l’adjudication d’un bien à un prix inférieur à 20.000 € et que ce dernier constitue le lot unique de la vente, le notaire peut fixer dans le cahier spécial des charges un autre tantième correspondant mieux à la réalité économique d’une telle adjudication.

En cas d’acquisition, à titre de partage, par un co-propriétaire indivis, ces pourcentages doivent être réduits de 11,50 %, là où le droit de mutation est de 12,50 % (Région wallonne et bruxelloise) et de 9 % là où il est de 10 % (Région flamande).
De même, en cas de première acquisition d’un logement dont le revenu cadastral non indexé ne dépasse pas 745 €, ces mêmes pourcentages doivent être réduits de 6,50 % en Région wallonne et de 5 % en Région flamande.

Attention, ce montant de 745 € est augmenté :

  • de 100 € si l’acquéreur ou son conjoint ont trois ou quatre enfants à charge ;
  • de 200 € s’ils en ont cinq ou six à charge ;
  • de 300 € s’ils en ont sept ou plus.

Les tantièmes doivent aussi bénéficier d’une réduction lorsque l’acquéreur peut prétendre bénéficier d’un régime général d’abattement pour première acquisition d’un logement.

Barème fixé par la Compagnie des notaires du Hainaut

Si le prix va :
de 0 € à 24.999 €c’est à convenir
de 25.000 € à 49.999 €25 %
de 50.000 € à 74.999 €23 %
de 75.000 € à 99.999 €21 %
de 100.000 € à 124.999 €20 %
de 125.000 € à 149.999 €19 %
de 150.000 € à 199.999 €18 %
de 200.000 € à 249.999 €17 %
de 250.000 € à 349.999 €16 %
de 350.000 € à 599.999 €15 %
au-delà de 600.000 €14 %

Les personnes intéressées doivent être informées de la vente publique d’un immeuble par le biais des affiches apposées sur celui-ci et chez le notaire, ainsi que par des annonces dans la presse au sens large (sites Web compris).

Si, pour un achat en vente publique, les frais sont plus élevés que pour un achat de gré à gré, c’est surtout à cause des frais de publicité pouvant être relativement élevés.

Les frais d’organisation de la vente sont à charge du vendeur. Cela concerne la publicité par annonces et par affiches, la location de la salle de ventes ainsi que l’organisation des visites de l’immeuble mis en vente.

Vente publique forcée

Si nous achetons un immeuble dans le cadre d’une vente publique judiciaire, les frais d’acte sont encore plus élevés.

Une telle vente est celle à l’occasion de laquelle l’immeuble est mis en vente par le juge :

  • contre la volonté du propriétaire en raison d’une faillite, d’un divorce, d’une saisie, pour rembourser ses dettes, ou,
  • à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires d’un bien, afin de sortir d’indivision.

Le pourcentage des frais de la vente publique volontaire est augmenté d’un certain pourcentage.

Par conséquent, et c’est valable tant pour la vente publique volontaire que pour la vente publique forcée, l’acheteur intéressé a tout intérêt à demander le cahier des charges complet au notaire organisateur de la vente. Il s’agit d’un document gratuit rédigé par le notaire qui renferme les conditions de vente. Il doit indiquer notamment le montant des frais ainsi que les délais de paiement du prix et des frais.

Ce dossier est essentiel car il permet au candidat-acheteur d’être renseigné, entre autres, sur les différents frais annexes au prix d’achat.

Cela doit lui permettre de définir son budget avec précision et de s’enquérir des possibilités d’obtenir un prêt hypothécaire. Car à l’inverse de la vente de gré à gré (avec le compromis de vente), il est impossible d’acheter un immeuble en vente publique sous la condition suspensive d’octroi d’un financement.
La nouvelle vente publique prévoit une mise à prix et une prime pour les acquéreurs ! Depuis le 1er janvier 2010, la vente publique d’immeubles a évolué dans une nouvelle version. Elle s’harmonise grâce à une même façon de procéder dans toute la Belgique. Le bien est vendu en une seule séance au lieu de deux et avec une éventuelle mise à prix pour les acquéreurs. Enfin, la vente publique devient généreuse par l’entremise de l’octroi d’une prime.