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Viager : ce que vous devez savoir

Posté par aurelien sur 29 octobre 2015
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Pour en savoir plus sur le viager immobilier et ses mécanismes

Un logement vous intéresse ? Comment payer son prix ? Il existe plusieurs réponses : comptant, bien sûr, c’est la formule la plus classique ; à l’aide d’un crédit, nécessité oblige.

Mais aussi, pourquoi pas, au moyen d’une rente viagère que l’on versera durant la vie du vendeur. C’est cette dernière possibilité qui porte la dénomination de « viager immobilier ». L’option pour un tel contrat n’est pas rare, il connaît même un regain d’intérêt car il permet aux vendeurs de s’assurer des revenus supplémentaires et réguliers.

Comme le jeu ou le pari, la vente en viager est un contrat aléatoire dont le principe est de faire courir un risque à ceux qui le contractent, risque le plus souvent calculé car il ne manque pas de fondement économique pour les signataires de l’acte.

Par ces multiples aspects, la vente ou l’achat d’un logement en viager est donc une formule adaptée à de nombreuses situations et intéresse à juste titre beaucoup de particuliers. En voici les mécanismes.

Qu’est qu’une vente en viager ?

Vendre un bien en viager, c’est en transférer la propriété à un tiers, appelé « débirentier », qui devra, en compensation, verser au vendeur, appelé « crédirentier », une rente jusqu’à son décès. Dans ce cas, la rente sera constituée au profit d’un vendeur unique, donc sur une seule tête. Une rente peut aussi être constituée pour être payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante ; on parlera alors de rente constituée sur « plusieurs têtes ». Ainsi, si un mari et son épouse stipulent que la rente versée en contrepartie de la vente d’un immeuble leur appartenant doit être payée jusqu’au décès de l’époux (ou de l’épouse) survivant(e), on dira que la rente est constituée « sur deux têtes ». Bien que cela soit très rare, mentionnons également que l’on peut constituer la rente sur la tête d’un tiers. Dans ce cas, elle ne sera due au crédirentier que durant la vie de ce tiers qui, par définition, est une personne étrangère au contrat.

Pourquoi vendre en viager ?

Si la vente en viager trouve de plus en plus d’adeptes, c’est parce qu’elle permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l’essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou pensions. A ce titre, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, le couple sans enfant, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laissera tenter par cette forme de vente qui aura pour lui le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d’améliorer la qualité de sa vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ». Pour l’acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s’agira essentiellement d’un « placement épargne » avec, en prime, l’espoir d’une « bonne affaire ».

Un contrat toujours aléatoire

Comme son nom l’indique, le viager est un contrat qui s’exécute le temps de la vie du crédirentier, c’est-à-dire du vendeur. La survenance de son décès, qui est par définition imprévisible, donne au contrat sa caractéristique essentielle qui est d’être « aléatoire ». Ainsi, l’acquéreur, débiteur de la rente, bénéficie d’un avantage si le décès du vendeur intervient peu de temps après la vente ; il subira par contre une perte si le décès en est éloigné. L’article 1964 du Code civil définit le contrat aléatoire comme « une convention réciproque dont les effets… dépendent d’un événement incertain », ce qui, appliqué au viager, aboutit à un pari sur la durée de la vie humaine. L’aléa est le fondement du contrat et son absence entraînerait sa nullité. Donnons un exemple :

Nécessaire incertitude ? Un acquéreur est informé, par ses relations ou ses connaissances médicales, de la maladie d’un vendeur. Il conclut cependant avec lui une vente viagère. L’état de santé du crédirentier se dégrade et celui-ci décède deux mois après. Dans ce cas, ses héritiers peuvent demander la nullité du contrat.

Viager libre ou viager occupé

On désigne par viager libre, la vente d’un bien immobilier (logement, maison, terrain, etc.) dont l’acquéreur aura la libre disposition (pour l’occuper ou le louer). La situation sera différente si le vendeur se réserve la jouissance du bien sa vie durant. On parlera alors de viager occupé. Nous verrons que le choix entre l’une ou l’autre de ces solutions aura des conséquences sur la rente.

Le compromis de vente

Le viager immobilier permet à toute personne qui le souhaite de vendre son appartement, sa maison, son terrain ou, pourquoi pas, des murs commerciaux. S’agissant de la cession d’un bien immobilier, cette mutation va se dérouler suivant les règles générales qui s’attachent à ce type de vente. Ainsi, la rédaction d’un compromis de vente en l’attente de la signature de l’acte authentique permettra de définir les accords entre les parties. S’agissant de viager, ces accords porteront aussi sur des clauses très spécifiques qu’il faut bien appréhender. Vous pouvez établir le compromis de vente et le signer entre vous (sous seing privé). Dans le cas d’une vente classique, cette solution est tout à fait possible et nous avons d’ailleurs édité une brochure pour vous y aider, le compromis de vente. Mais, s’agissant d’un viager, nous vous recommandons vivement de vous adresser à un notaire. C’est en effet dès le compromis de vente que devront être décidées toutes les conventions relatives à l’occupation, à la répartition des charges et surtout à la rente. Vous devrez ensuite vous tenir à ces conventions, l’acte authentique ratifiant la vente ne faisant que les reprendre sans les modifier. Les personnes qui doivent signer le compromis de vente sont les mêmes que celles qui signent l’acte authentique de vente. En ce qui concerne les frais, notez qu’ils sont à la charge de l’acquéreur. Si vous faites le compromis chez un notaire, celui-ci vous les indiquera. Si, par contre, malgré nos conseils, vous établissez l’acte sous seing privé entre particuliers, notez que vous devrez l’établir en deux exemplaires.

L’acte authentique

Comme pour toute mutation de bien immobilier, l’acte de vente devra être dressé et reçu par un notaire. Vous devrez donc en contacter un pour lui communiquer les différentes conventions prises avec l’autre partie. Quant aux frais de notaire, sachez que ce sont les mêmes que ceux d’une acquisition immobilière classique. Notez que ces frais sont calculés sur le prix ou la valeur vénale du bien vendu. N’oubliez pas que comme pour toute vente :
– la vente en viager est en principe précédée, comme nous l’avons vu, d’un compromis de vente que nous conseillons de faire établir par un notaire ;
– l’ensemble des frais d’acquisition doit être versé par l’acquéreur au notaire le jour de la signature de la vente ;
– enfin, les formalités à accomplir sont les mêmes que pour une vente ordinaire (renseignements urbanistiques, état hypothécaire, etc ..).

Les signataires :
C’est le notaire qui va rédiger et recevoir le contrat. Les personnes qui le signent sont au minimum deux, celle qui vend et celle qui achète ; la première, bénéficiaire de la rente, est qualifiée de crédirentier et la seconde de débirentier. Etant donné le caractère très particulier du viager, le vendeur est généralement une personne physique (célibataire, divorcé, veuf). Mais il peut s’agir également de deux époux. Ainsi, si le bien appartient aux deux, ou bien s’il constitue le logement de la famille, il y a deux signataires.
Côté acquéreur, la vente sera signée par le débirentier s’il est célibataire ou séparé de biens et qu’il désire acheter seul, ou par les deux époux s’ils sont mariés sous un régime de communauté, ou, si étant séparés de biens, ils acquièrent le bien conjointement. Le contenu des actes dans le compromis de vente, puis ensuite dans l’acte authentique, devront figurer un certain nombre de clauses. Certaines sont celles qui figurent dans toute vente classique :
– l’identification des parties (nom, adresse, régime matrimonial, etc.) ;
– l’identification des biens (adresse, section cadastrale, destination, etc.) ;
– l’acompte dans le compromis de vente ;
– les renseignements urbanistiques fournis par la commune;
– la superficie du lot si la vente concerne un lot de copropriété.

D’autres sont spécifiques à la vente en viager, ce sont ces clauses que nous allons maintenant étudier en détail.
La première d’entre elles concerne l’occupation du bien pendant le viager. Vous avez en effet deux possibilités, soit vous vendez votre bien libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance, on parlera dans ce cas de viager libre ; soit vous vous réservez ces droits et l’on parlera alors de viager occupé. Le viager occupé Cette convention prise avec le débirentier permet au vendeur de mobiliser un capital tout en conservant, sa vie durant, l’usage du bien vendu. Le terme de réserve de jouissance vise en réalité deux hypothèses distinctes qu’il faudra bien entendu préciser dans l’acte de vente : la réserve d’usufruit ou la réserve de droit d’usage et d’habitation qui confère à son bénéficiaire des prérogatives plus restreintes. Si le vendeur vend la nue-propriété d’un bien, il s’en réservera l’usufruit que l’article 578 du Code civil définit comme le « droit de jouir des choses dont un autre a la propriété… mais à la charge d’en conserver la substance ». Dans le cas de réserve d’usufruit portant sur un logement, le crédirentier aura le droit de l’habiter sa vie durant ou de le louer. S’il loue le bien sans l’accord du nu-propriétaire pour plus de neuf ans, les baux qu’il a consentis ne seront obligatoires à l’égard de ce dernier que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve (article 595 du Code civil).

Réserve d’usufruit :
Un crédirentier a vendu en viager un logement dont il s’est réservé l’usufruit. Peu de temps après la vente, il a consenti un bail d’une durée de douze années à courir à compter du 1er janvier 2002.L’usufruitier (dans notre exemple, le crédirentier) décède le 1er janvier 2003. Dans ce cas, la première période de neuf ans s’éteignant le 1er janvier 2011, les acquéreurs devront respecter le bail jusqu’à cette date. Si les acquéreurs, débirentiers, avaient accepté le bail, ils auraient par contre été tenus de le respecter jusqu’à son terme, soit le 1er janvier 2014.

Bon à savoir : la conclusion d’un bail commercial excède les pouvoirs d’un usufruitier. Il lui faudra obtenir l’accord du nu-propriétaire. Si celui-ci refuse, seuls les tribunaux pourront autoriser l’usufruitier à conclure ce type de bail. En fait, très souvent, pour limiter le risque d’une location, l’acquéreur préférera que le vendeur ne se réserve que le droit d’usage et d’habitation. Il s’agit de la réserve la plus courante qui permet au crédirentier de conserver la jouissance du bien qu’il a vendu pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. L’article 631 du Code civil précise que l’usager ne peut dans ce cas ni céder ni louer son droit à quiconque. L’article 632 du Code civil ajoute que « celui qui a un droit d’habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille quand même il n’aurait pas été marié à l’époque où ce droit lui a été donné ». La doctrine et la jurisprudence considèrent que le mot famille comprend le conjoint de l’usager, ses enfants et son personnel, mais non les ascendants ou parents collatéraux. En cas d’extension, il sera nécessaire de prévoir la situation particulière dans le contrat.

A noter : il est courant de trouver dans les contrats de vente une clause obligeant les héritiers du crédirentier à libérer les lieux de tout ce qui s’y trouve dans les trois mois et quarante jours suivant le décès du crédirentier. Durant cette période, aucun loyer ne pourra être exigé.

La répartition des charges et des travaux

Source de nombreux conflits, la répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier doit être une préoccupation importante.

Voyons les différents cas :

Cas d’un viager libre : aucun problème. Ce cas s’assimile à une vente ordinaire. L’ensemble des charges revient donc au débirentier.
Cas d’un viager occupé : c’est là où le bât blesse. Qui doit acquitter les dépenses d’entretien ? Le vendeur occupant encore les lieux ou bien le débirentier propriétaire du bien ? Il n’y a pas de loi en la matière. Il est donc nécessaire d’être très précis à ce sujet dans la rédaction du contrat. Nous vous conseillons d’adopter les règles de répartition suivantes (qui s’inspirent des articles 605 et 606 du Code civil) qui n’ont rien à voir avec celles des locataires. Le débirentier sera tenu aux grosses réparations conformément à l’article 606 du Code civil. De plus, il devra entretenir le bien immobilier afin que les grosses réparations ne soient pas la conséquence du défaut d’entretien ou de réparation. Le crédirentier sera tenu aux contributions et charges (article 608 du Code civil), notamment les impôts fonciers.

La rente

C’est l’un des éléments déterminants du contrat. Pour le vendeur, il s’agira d’une source de revenus importante, souvent exclusive, pour l’acquéreur, d’un moyen d’investir dans l’immobilier sans faire appel au crédit et sans apport initial important. Pour toutes ces raisons, le calcul d’une rente suppose la connaissance de quelques mécanismes juridiques et financiers.

Quelques généralités :

Dans la plupart des cas, la rente viagère est constituée sur la tête et au profit du vendeur qui la percevra tant qu’il vivra. Cependant, la rente pourrait être valablement constituée au profit d’un tiers ou même au profit de plusieurs bénéficiaires.

A vend à B à charge pour ce dernier de verser la rente à C. Dans ce cas, C percevra sa vie durant la rente que B devra lui régler.

Le montant de la rente étant notamment déterminé en fonction de l’âge de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée, celle-ci doit être clairement identifiée dans le contrat. A noter enfin qu’une rente viagère peut être constituée sur la tête de plusieurs personnes et que, dans ce cas, elle peut être réductible ou réversible selon ce qui aura été prévu lors du contrat. Nous verrons plus loin les différences qui existent entre ces deux notions. Le débirentier a, quant à lui, l’obligation de payer les arrérages aux conditions prévues à l’acte de vente pendant la vie du crédirentier. Important : la rente viagère ne s’éteint pas au décès du débirentier, son paiement reste à la charge des héritiers. Pour éviter cette charge, certains débirentiers souscrivent des contrats d’assurance- vie dont le capital permet le rachat de la rente. Dans ce cas, il est nécessaire qu’une clause du contrat ait prévu cette possibilité. Très souvent d’ailleurs, les crédirentiers l’exigent lorsqu’ils craignent le recouvrement de leur rente auprès des héritiers.

La détermination de la rente

L’article 1976 du Code civil permet aux parties de fixer librement le montant de la rente. Toute autre solution paraîtrait d’ailleurs difficile en raison du grand nombre de paramètres qui sont susceptibles de la faire varier d’une opération à une autre. En effet, ce montant va dépendre :
– de la nature des droits cédés : viager libre, viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation ou réserve d’usufruit ;
– de l’âge, du sexe et donc de l’espérance de vie du crédirentier, mais aussi des prévisions que son état de santé permettent de faire ;
– de la valeur des biens vendus ainsi que de leur rentabilité ;
– de l’existence éventuelle et de l’importance du bouquet qui a été payé comptant dès la signature de l’acte.

La nécessité d’un prix véritable :
Dans le but de veiller à l’équilibre du contrat et de protéger le vendeur d’immeuble, la liberté contractuelle n’autorise cependant pas que la vente soit consentie moyennant des conditions financières dérisoires ou non sérieuses. Il en serait ainsi si le montant de la rente était inférieur ou égal aux revenus nets de l’immeuble effectivement perçus, tels les loyers, après déduction des frais d’entretien, dans le cas bien entendu où aucun bouquet n’aurait été prévu. Autre cas de nullité : la constitution d’une rente à un prix dérisoire eu égard à sa durée probable de versement ; telle serait l’hypothèse visant la rente viagère constituée sur la tête d’une personne âgée et malade dont le décès est imminent. En effet, la vente d’un immeuble en viager étant un contrat aléatoire dont les effets dépendent d’un événement incertain qui est le décès du crédirentier, l’absence d’aléa rendrait le contrat nul.

La fixation du prix

En matière de viager immobilier, le prix c’est la rente, ce qui explique d’ailleurs que la plupart des annonces de vente ne mentionnent que celle-ci, précédée s’il y a lieu du montant du bouquet.  Si la valeur globale du bien n’apparaît habituellement pas, il faut cependant l’estimer pour déterminer justement le montant de la rente.

Important : Pour connaître le prix du bien que l’on désire vendre, il faudra en déterminer la valeur.

Exemple :
Si une personne désire vendre son appartement et qu’elle hésite entre un viager libre ou occupé avec réserve d’usufruit, le prix sera bien entendu différent et moindre dans le second cas. Il en sera de même au niveau de la rente calculée sur deux valeurs distinctes (80 000 et 100 000 euros par exemple). Si, au dernier moment, le vendeur décide de vendre occupé en se réservant l’usufruit et en demandant un bouquet de 30 000 euros, la rente ne sera plus calculée que sur 80 000 – 30 000 euros soit 50 000 euros. Elle sera donc à nouveau minorée.

Il convient enfin de savoir que la valeur du bien vendu en viager doit obligatoirement être portée dans les actes notariés constatant la vente en viager et ceci pour des raisons fiscales. Il est en effet indispensable au calcul des droits de mutation (enregistrement), des frais de notaire ainsi qu’éventuellement d’une plus-value immobilière.

Le taux de la rente

Le taux détermine le montant de la rente annuelle pour 100 € de capital. Ainsi, si le taux est égal à 11, le crédirentier touchera une rente annuelle de 11 € pour 100 € de capital. Si les parties peuvent librement fixer le taux de la rente, il leur faudra toutefois aboutir à un résultat acceptable.

La notion de rentabilité d’un bien

Pour que le calcul de la rente soit vraiment correct, il faut tenir compte de la rentabilité réelle du bien vendu en viager et non établir un taux moyen. Généralement, le taux de rentabilité varie selon la nature du bien de 2 à 10 %. A titre indicatif, il est compris entre 5 et 7 % pour les immeubles récents loués en loyer libre. Ainsi, pour un propriétaire qui vendrait son logement occupé en s’en réservant l’usufruit, la valeur de la nue-propriété variera en fonction de la rentabilité retenue. Plus la rentabilité est faible, plus la valeur de la nue-propriété est importante, ainsi que la rente sur laquelle elle est calculée.

La rente réversible et réductible

Lorsque la rente est constituée sur deux têtes, elle peut être réductible au premier décès ou encore réversible au profit du survivant. Dans le premier cas, il y aura en fait deux rentes viagères distinctes calculées en cas de vente d’immeuble sur la moitié de sa valeur, l’une sur la tête du mari, l’autre sur celle de l’épouse. En cas de décès de l’un des crédirentiers, sa rente s’éteindra, laissant subsister l’autre. En revanche, si la rente est réversible, elle devra être versée sans aucune modification jusqu’au décès du survivant des crédirentiers. Dans ce cas, il va de soi que le montant de la rente de base sera nettement inférieur au montant cumulé des deux rentes distinctes. Exemples de rente pour un viager libre Rappelons qu’il s’agit de la vente d’un bien immobilier en toute propriété à un acquéreur qui servira une rente au vendeur jusqu’à son décès. Nous donnons ci-après quelques exemples de calcul.

Viager libre sur une tête sans bouquet :
Age du vendeur : 70 ans Valeur du bien : 100 000 € Rentabilité théorique : 2,50 % 100 € de capital correspondant à une rente de 6,792 €. Soit pour 100 000 € : (100 000 x 6,792 ) / 100 = 6 792 € La rente annuelle sera donc de 6 792 € et la rente mensuelle de 566 €.

Viager libre sur une tête avec bouquet :
Même exemple que ci-dessus mais l’on suppose le versement d’un bouquet de 20 000 €. La rente sera calculée sur : 100 000 € – 20 000 € = 80 000 €. La démarche est la même que ci-dessus : Soit pour 80 000 € : (80 000 x 6,792 ) / 100 = 5 433,60 € La rente annuelle sera donc de 5 433,60 € et la rente mensuelle de 452,80 €.

Viager libre sur deux têtes sans bouquet :
Age des vendeurs : 55 et 50 ans Valeur du bien : 100 000 € Rentabilité théorique : 2,50 % Nature de la rente : réversible 100 € de capital correspondant à une rente de 3,680 €. (on tient compte de l’âge du plus âgé des vendeurs). Soit pour 100 000 € : (100 000 x 3,680 ) / 100 = 3 680 € La rente annuelle sera donc de 3 680 € et la rente mensuelle de 306,67 €.

L’évaluation de l’occupation

Nous venons de voir le montant possible de rente lorsque le viager est cédé libre. Mais il peut également être vendu occupé et le crédirentier peut alors se réserver soit :

– un usufruit (il peut habiter mais aussi louer) ;

– un droit d’usage et d’habitation (location interdite).

Voyons l’incidence de ces deux possibilités différentes sur l’évaluation de la rente.

Comment évaluer l’usufruit ? Sa valeur théorique se déterminera en tenant compte de l’âge et du sexe de l’usufruitier mais aussi de la rentabilité réelle du bien aliéné. Plus la rentabilité est élevée, plus l’usufruit aura de valeur puisque dans ce cas l’usufruitier touchera des revenus plus importants. Corrélativement, la nue-propriété aura une valeur moindre.

Exemple : Si un logement a une valeur en pleine propriété de 100 000 € et que son usufruit vaut 44 968 € (propriétaire : homme de 75 ans – rentabilité théorique : 5 % par exemple), sa nue-propriété vaudra 55 032 €. C’est sur cette dernière somme que la rente sera calculée car conservant l’usufruit, il ne peut vendre en viager que la nue-propriété.

A noter : la valeur de la pleine propriété d’un bien est égale à la valeur de son usufruit et de sa nue-propriété. Comment évaluer le droit d’usage ? En raison de son caractère plus restrictif par rapport à l’usufruit, on majore en règle générale la rente de 10 %. N’oublions pas en effet que le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation n’a qu’un droit personnel sur le bien. Il peut arriver qu’il soit obligé de quitter le logement vendu, pour des raisons de santé par exemple, sans pouvoir le louer, à la différence de l’usufruitier. Bon à savoir : en vue de prévoir cette situation, il est recommandé de préciser dans l’acte de vente qu’en cas d’abandon du bien pour quelque cause que ce soit, le vendeur crédirentier aura droit à une indemnité compensatrice. Celle-ci sera convenue entre les parties, et, à défaut d’accord, par un tiers.

Exemples de rente pour un viager occupé

Pour comprendre le mécanisme d’évaluation de l’usufruit ou du droit d’usage selon les cas, ainsi que de la rente, nous donnons ci-après quelques exemples.

Viager sur une tête sans bouquet avec réserve d’usufruit :
Age du vendeur : 70 ans Valeur du bien : 100 000 € Rentabilité théorique : 2,50 %. (100 000 x 554,91 ) / 1 000 = 55 491 €. Etant donné la réserve d’usufruit prévue au contrat, la rente sera calculée sur la valeur de la nue-propriété soit : 100 000 – 55 491 = 44 509 €. Comme 100 € de capital correspondent à une rente de 6,792 €, la rente annuelle sera de : (44 509 x 6,792 ) / 100 = 3 023,05 €.

Viager sur une tête sans bouquet avec réserve du droit d’usage et d’habitation :
Même exemple que ci-dessus mais l’on suppose que le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation. Nous avons vu que ce droit ayant une valeur moindre par rapport à l’usufruit, nous préconisons une majoration de la rente de l’ordre de 10 % soit dans notre exemple : 3 023,05 € + 10 % de 3 023,05 € = 3 325,36 €. La rente annuelle sera donc de 3 325,36 €.

L’indexation de la rente

Elle est généralement prévue dès la conclusion du contrat de vente pour permettre au crédirentier de se prémunir contre l’inflation monétaire. Les rentes viagères étant considérées comme des dettes alimentaires, leur indexation est libre sous réserve qu’elle ne déséquilibre pas les prestations réciproques des parties. Pour faire jouer l’indexation, vous aurez les possibilités suivantes :

– soit réviser la rente chaque année à la date anniversaire du contrat (solution que nous préconisons) ;

– soit la réviser dès que la variation de l’indice aura dépassé un certain seuil (5 ou 10 % par exemple).

Calcul de la révision annuelle d’une rente :
Soit une rente annuelle de 3 600 €, constituée aux termes d’un acte de vente signé le 15 mars 2001 et stipulée payable par mois et d’avance le 15 de chaque mois. L’indice retenu est l’indice mensuel des prix à la consommation hors tabac pour l’ensemble des ménages. Dernier indice connu lors de la signature de la vente : janvier 2001 : 102,3. Dernier indice connu à la date du premier anniversaire (15 mars 2002) : janvier 2002 : 104,4. La rente sera révisée de la manière suivante : (3 600 x 104,4) / 102,3 = 3 673,90 par an soit : 306,15 € par mois et ce, à compter de la mensualité payable le 15 mars 2002.

Les arrérages :
Le terme désigne chaque versement périodique de la rente. L’acte de vente et même la promesse de vente devront prévoir leurs date et lieu de paiement. Il faut savoir que si rien n’a été prévu au contrat, les arrérages sont payables à terme, c’est-à-dire à la fin de chaque année, semestre, trimestre ou mois selon le cas et qu’ils sont quérables, c’est-à-dire payables au domicile du débirentier. S’agissant de règles auxquelles on peut déroger, il est généralement convenu que la rente sera payable d’avance et mensuellement et que son paiement aura lieu au domicile du crédirentier.
Important : les actions en paiement des arrérages des rentes viagères se prescrivent par cinq ans (article 2277 du Code civil). Ce délai court à compter du jour du dernier paiement. Nous verrons plus loin que leur non-paiement n’entraîne pas la résolution automatique du contrat (action résolutoire), sauf si une convention spéciale (clause résolutoire) introduite dans celui-ci la prévoit.

Les garanties du vendeur

Le vendeur crédirentier bénéficie de deux garanties qui lui permettront de sanctionner toute défaillance du débirentier qui n’assumerait plus le paiement de la rente. Il s’agit du privilège du vendeur et de la clause résolutoire.

Le privilège du vendeur :
C’est une garantie qui permet de faire saisir l’immeuble et de le vendre afin d’obtenir une somme suffisante pour assurer le paiement de la rente. Vous devrez alors vous adresser à un huissier et ensuite au tribunal compétent par l’intermédiaire de votre avocat.

A noter : pour permettre l’exercice de ce privilège au cas où l’immeuble viendrait à disparaître en cas d’incendie, le vendeur crédirentier aura intérêt à obliger l’acquéreur à souscrire une assurance contre l’incendie tant qu’il restera débiteur de la rente. Ainsi, en cas de sinistre, les indemnités se substitueront à l’immeuble comme gage du crédirentier. Pour donner toute son efficacité à cette clause, il faudra notifier la vente en viager à la compagnie d’assurances, afin qu’elle ne se dessaisisse pas de l’indemnité en cas de sinistre.

La clause résolutoire

Elle constitue une garantie supplémentaire en faveur du vendeur crédirentier. Rappelons que tout vendeur peut demander judiciairement la résolution de la vente qu’il a consentie si l’acheteur ne paie pas le prix (article 1654 du Code civil), sauf dans notre cas. Pour pallier cette absence légale de garantie, des notaires prévoient systématiquement dans leurs actes une clause résolutoire qui permet au vendeur d’obtenir le même résultat. Si celle-ci est exercée, le crédirentier demandera au juge son application qui prévoit généralement que lui restent acquis, à titre de dommages-intérêts, les améliorations effectuées par l’acquéreur sur les biens, les termes de la rente déjà versés, ainsi que le bouquet, s’il y a lieu.

L’extinction du viager

La rente viagère s’éteint par la survenance de divers événements. Dans certains cas, le passé n’est pas remis en cause, dans d’autres, il y a lieu de remettre les choses dans l’état où elles étaient avant la vente. Nous allons indiquer brièvement ces différentes situations. Le décès du crédirentier Le viager s’éteint par le décès du (ou des) crédirentier(s). Cette situation est si évidente qu’elle n’est pas relevée dans le Code civil. Elle entraîne bien entendu la cessation du paiement de la rente ainsi que l’extinction de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation que le vendeur avait pu se réserver sur l’immeuble vendu.

A noter : le viager s’éteint quelles que soient les causes du décès du crédirentier (mort naturelle ou suicide). Le décès dans les 20 jours Il s’agit d’une situation bien particulière prévue par l’article 1975 du Code civil. Il va de soi, dans ce cas, que la rente s’éteint du fait du décès mais surtout, le contrat est considéré comme nul. Pour aboutir à cette situation, trois conditions doivent être réunies :
– le crédirentier doit être atteint au jour du contrat d’une maladie entraînant son décès ;
– ce décès doit intervenir dans les 20 jours de la date du contrat ;
– enfin, son décès doit être la conséquence de la maladie dont il était atteint au jour du contrat.
Ce sont bien sûr les héritiers du crédirentier ou ses créanciers qui auront intérêt à demander cette nullité car elle leur permettra de réintégrer le bien vendu dans le patrimoine du vendeur décédé, donc dans sa succession. En contrepartie, ils devront restituer au débirentier les arrérages déjà versés de manière à se retrouver dans la situation de départ.

Comment se calcule le délai de 20 jours :
Si la vente est signée le 2 janvier, le délai court du 3 jusqu’au 22 janvier minuit. Important : la jurisprudence applique la nullité prévue à l’article 1975 du Code civil dans le cas où la rente est constituée sur la tête de deux ou plusieurs personnes et si celle-ci est réductible. La jurisprudence n’admet pas la nullité dans le cas de rentes réversibles.

A noter : le délai de 20 jours court à partir du lendemain de la date de signature du contrat La renonciation du crédirentier La rente viagère peut aussi s’éteindre si le crédirentier renonce à la percevoir en dispensant le débirentier de la lui verser. Bien entendu, ce cas ne se présente que dans des situations très particulières. Si rien n’empêche la renonciation au bénéfice d’un droit sur le plan civil, cette situation aura des conséquences auxquelles il faudra prendre garde sur le plan fiscal. En effet, l’avantage financier que le débirentier tirera de la renonciation, puisqu’il ne paiera plus la rente, sera considéré comme libéralité et sera imposé au même titre qu’une donation.

Le rachat de la rente

L’article 1979 du Code civil ne permet pas au débiteur d’une rente viagère de la racheter en offrant de rembourser le capital et de renoncer à la restitution des arrérages déjà versés. Le débirentier est donc tenu de verser la rente pendant toute la vie des personnes sur la tête desquelles elle a été constituée. L’article 1979 du Code civil s’impose aux héritiers du débirentier ainsi qu’à la masse de ses créanciers en cas de redressement judiciaire. Ni l’excessive durée de vie du crédirentier ni l’importance du service de la rente résultant de l’indexation ne les autorisent à ce rachat. Cependant, cette règle n’étant pas d’ordre public, il est toujours possible d’y déroger. Dans ce cas, le contrat de vente en viager prévoira la possibilité pour le débirentier de verser auprès d’une compagnie d’assurances une somme permettant le service de la rente.

Autres cas d’extinction

A titre de rappel, nous indiquons ici la clause résolutoire introduite dans le contrat de vente qui permet au crédirentier de mettre un terme au viager dans le cas de non-paiement de la rente. Retenons que la résolution fait disparaître rétroactivement l’acte de vente initial, les parties se trouvant placées dans le même état que si la vente n’était jamais intervenue. Autre cas d’extinction, « la rescision pour lésion » permet au vendeur de demander en justice la nullité de la vente dans le cas ou il a été lésé de plus des 7/12 du prix de l’immeuble ; celleci s’apprécie au jour de la vente. Tel serait le cas pour un logement évalué 120 000 € et vendu moins de 50000 €. Malgré l’exception de l’article 1674 du Code civil qui écarte les ventes aléatoires du bénéfice de cette action au motif que « l’aléa chasse la lésion », la jurisprudence l’admet lorsque les circonstances donnent aux juges le moyen de déterminer la valeur des obligations soumises à l’aléa ; ce qui sera le cas si la vente est consentie moyennant un prix déterminé par un capital immédiatement converti en rente viagère. Par contre, la simple indication de l’évaluation du bien au titre des déclarations fiscales ne suffira pas pour apprécier la lésion.

Peut-on vendre en viager à un enfant ?

Rien n’interdit à des parents de vendre en viager à l’un de leurs héritiers en ligne directe et à l’un de leurs enfants par exemple. Dans ce cas toutefois, l’article 918 du Code civil assimile la vente à une donation déguisée si les autres héritiers en ligne directe, frère et sour de l’acheteur par exemple, n’ont pas donné leur accord à cette vente. En fait, on présume que le prix n’a pas été payé par l’enfant acquéreur, et cette gratuité a pour effet de réintégrer l’immeuble dans le patrimoine du parent vendeur à son décès, donc dans sa succession en vue du partage de ses biens. Cette situation peut aboutir au dessaisissement de l’immeuble acquis par l’enfant. Important : seuls les héritiers en ligne directe, enfants ou petits-enfants en cas de décès de leur auteur, ont la possibilité de faire jouer l’article 918 du Code civil. N’oubliez pas non plus que votre notaire devra vous conseiller et vous alerter dans chaque cas particulier sur les conséquences de cette convention.

Peut-on revendre le bien que l’on a acquis en viager avant le décès du crédirentier ?

Oui. L’immeuble acquis moyennant une rente viagère peut toujours être revendu par le débirentier à un sous-acquéreur même si le crédirentier ne donne pas son accord. Il suffira alors au débirentier de lui faire signifier la vente par voie d’huissier. Cette situation pourra se présenter si le débirentier ne peut plus subvenir au service de la rente ou pour toute autre raison qui lui sera personnelle. Dans ce cas, deux hypothèses peuvent être envisagées :

  • le sous-acquéreur paie comptant un prix correspondant à la valeur de l’immeuble (maison ou logement) et l’acquéreur initial continuera d’assumer le versement de la rente viagère. Pour que cette possibilité puisse se réaliser, il faudra que le crédirentier accepte une autre garantie que celle existant sur le bien (privilège de vendeur) et que le débirentier puisse la lui fournir (hypothèque, caution, etc.) ;
  • le sous-acquéreur s’engage à assurer le service de la rente viagère aux lieu et place de l’acquéreur initial. Dans ce cas, le vendeur crédirentier interviendra à l’acte de cession pour accepter le nouveau débirentier et décharger l’ancien, mais généralement il n’en fait rien, de manière à pouvoir réclamer le paiement de la rente à l’acquéreur initial en cas de défaillance de ce nouveau propriétaire.

Comme on le voit, ce type de situation doit avoir pour résultat de ne rien changer au service de la rente ainsi qu’aux garanties qui y sont attachées.