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Vices cachés et mérule

Posté par denis sur 17 décembre 2015
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« Comment aurais-je pu savoir ? Le vendeur ne m’a rien dit. Ce n’est que lorsque j’ai commencé des travaux d’aménagement que j’ai découvert l’ampleur des dégâts occasionnés par l’humidité ».

Visiter un immeuble, ce n’est pas y vivre et certains défauts ne peuvent être détectés que par une occupation effective du bien.
Mais d’autres peuvent être tellement bien cachés qu’ils restent inconnus, même pour le propriétaire qui vend…. Comment l’acquéreur est-il légalement protégé ?
Lorsqu’on acquiert un bien immobilier, on est souvent sous pression et, parfois, de peur de perdre l’affaire, on cède à la plus mauvaise conseillère : la précipitation !
Et alors, souvent après la signature de l’acte d’acquisition chez le notaire, il peut arriver que l’on découvre l’un ou plusieurs vices cachés… Qui pouvait prévoir ?
Pourtant, malgré l’idée fortement répandue que l’on a acheté “dans l’état bien connu” et que l’on peut en conséquence rien faire, l’acquisition d’un immeuble entaché d’un vice caché ne relève pas toujours de la fatalité. Certaines précautions peuvent être prises et, s’il est trop tard, une réparation du préjudice est légalement prévue. Si vous êtes sur le point d’acquérir un bien immobilier, ne négligez jamais d’écouter attentivement le propriétaire, les locataires, l’intermédiaire et, surtout, les voisins.
Vos démarches peuvent parfois déboucher sur le constat de troubles insoupçonnables au premier abord, tels que, par exemple, la découverte d’humidité, de troubles de voisinage, d’un procès en cours, de servitudes ou de mitoyennetés.
En cas de doute, même minime, le recours à un professionnel (expert, architecte, géomètre expert, etc.) s’impose. Dans ces matières, les économies de bout de chandelle n’ont pas cours.
C’est d’autant plus vrai que l’article 1643 du Code civil permet à un vendeur de se dégager de toute responsabilité “s’il stipule qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.
Dans la pratique, les actes notariés prévoient presque toujours cette clause. Le bon sens nous dicte qu’il est hors de question de permettre à chaque acquéreur de garder un droit éventuel à se retourner contre le vendeur. Plus aucun vendeur ne dormirait “sur ses deux oreilles” et c’est la sécurité publique qui serait finalement touchée.

h3>Aller en justice.
Avant d’intenter une action en justice, il est indispensable de faire appel à un homme de l’art afin de décrire le vice caché, déterminer son importance et son étendue, mais surtout d’évaluer le coût des travaux pour le faire disparaître. Le rapport de l’expert, commandé unilatéralement, n’aura aucune valeur dans le cadre de la procédure judiciaire à venir. Il aura juste permis de rendre plus aisée l’introduction d’une action judiciaire. Par la suite, le juge pourrait désigner un autre expert afin de dresser un rapport dans le respect des droits de chacun (contre-expertise, indépendance, etc.).

ET LES CONDITIONS LÉGALES ?

1. le vice doit exister, même à l’état de germe, au moment du transfert de propriété (presque toujours au moment de la signature de l’acte notarié).

2. le vice doit être caché et présenter une “certaine gravité”. La jurisprudence nous apprend que ne sera considéré comme caché que le vice qui aurait échappé à l’examen attentif qu’un homme sérieux porte aux affaires qu’il traite.
En outre, n’est grave que “le défaut qui rend la chose impropre à la consommation à laquelle on la destine” (art. 1641 du code civil). Est assez grave “le défaut qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait jamais acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu”.
On le voit, ces critères sont abstraits et dépendront de l’appréciation du juge.

3. le vice devait être connu du vendeur et inconnu de l’acquéreur. La charge de la preuve de la mauvaise foi du vendeur incombe à l’acquéreur, tâche parfois malaisée. En pratique, il peut être demandé au juge de désigner un expert afin de déceler si des mesures avaient été prises par le vendeur pour traiter ou occulter le vice. Toutefois, si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, il sera évidemment présumé connaître le vice et c’est alors à ce dernier d’apporter la preuve qu’il ne connaissait pas le vice.

4. Enfin, il convient encore d’introduire assez rapidement l’action en garantie.
L’article 1648 du Code civil parle “de bref délai”. Le point de départ de ce délai est la découverte du vice par l’acquéreur et, s’il était décelable par l’usage du bien immeuble, le moment de l’entrée en jouissance du bien. Encore une fois, l’appréciation de ce critère abstrait appartient au juge.
A ainsi été jugé “tardive l’action introduite plus de deux ans après la vente” ainsi que celle introduite plus de six mois après l’obtention d’un rapport d’expertise commandé par l’acquéreur. Selon l’importance du vice caché, le juge peut rendre l’immeuble au vendeur moyennant restitution du prix (on parle en droit d’action rédhibitoire) ou de permettre à l’acquéreur de garder le bien en se faisant rembourser une partie du prix, évaluée par expert (action estimatoire).
Bien entendu, l’acquéreur pourra avoir droit au remboursement des frais occasionnés par la vente et la procédure et, si le vendeur est de mauvaise foi, à des dommages et intérêts. Afin d’éviter la trop longue attente d’un jugement et l’avance des frais de procédure, il est fortement conseillé de trouver un arrangement entre parties, lequel arrangement, même s’il est mauvais, vaudra toujours mieux, comme chacun sait, qu’un bon procès…

LA MÉRULE.

Pour terminer, un petit mot sur l’incontournable et célébrissime mérule.
De son nom scientifique Serpula Lacrymans, la mérule est un champignon qui provient d’une spore qui va produire et étendre ses racines. Ses spores, appelées carpophore (fleur de mérule) peuvent se développer jusqu’à atteindre un mètre de diamètre ! La mérule peut transporter l’eau nécessaire à son développement dans ses propres filaments, ce qui lui permet de s’étendre presque sans limites. De plus, elle peut traverser une maçonnerie sans l’affecter, ce qui lui permet de traverser des pièces entières, mais toujours dans l’obscurité, derrière des plinthes, plaques de bois, etc. Cette caractéristique est importante parce qu’elle explique que le propriétaire qui vend peut être de bonne foi. Elle explique également que c’est parfois lorsqu’il est trop tard que le mal est découvert.
La mérule est en effet souvent décelable que par un œil averti, celui d’un professionnel.

EN JUSTICE.

Pour disposer d’un recours dans les conditions énoncées supra, il faut que la mérule constitue un vice caché, inconnu des deux parties. La jurisprudence la définit comme telle lorsqu’elle ne peut être découverte que grâce à des recherches techniques élaborées, qui échappent à un profane. Dans ce cas, sauf si l’acte authentique exonère de manière expresse le vendeur de toute garantie contre les vices cachés, l’acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur de bonne foi et peut obtenir l’annulation de la vente ou une diminution du prix.
Si le vendeur est de mauvaise foi, il peut obtenir en plus des dommages et intérêts sur base du dol, l’un des vices de consentement prévu par notre code civil. Il y a dol lorsque le vendeur a usé de manœuvres telles que si elles avaient été portées à la connaissance de l’acquéreur, elle n’aurait pas contracté (dol principal) ou alors à des conditions différentes (dol incident).
En pratique, neuf litiges sur dix de ce type se terminent par une transaction.

En conclusion, on ne pourra que conseiller à tout candidat acquéreur de faire appel à un expert au moindre doute, et tout particulièrement si la présence de mérule est suspectée (par exemple odeur de champignon, existence d’humidité dans une pièce obscure et chauffée ou poussière rouge).
Au vendeur d’une maison qui pourrait présenter de signes suspects, on peut conseiller de faire d’office appel à une firme spécialisée de traitement contre la mérule afin d’obtenir un certificat de salubrité que celle-ci octroiera uniquement pour les zones qu’elle aura assainies, mais pas pour les parties où elle ne sera pas intervenue, à moins de procéder à un démontage complet de l’immeuble.