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Guide LOCATION

Succédant à de nombreuses modifications législatives successives, la loi du 20 février 1991, complétée par la loi du 31 mai 1997, crée un nouvel équilibre des rapports locatifs en matière de logement.

Les dispositions de cette loi sont pour la plupart impératives, de sorte que tout arrangement contraire doit en principe être écarté, sauf lorsque la loi prévoit elle-même expressément le droit pour les parties d’y déroger (article 12).

Insérée après l’article 1762 du le Code civil, la loi du 20 février 1991 doit être complétée par les dispositions du droit commun, à savoir les articles 1714 à 1762 du Code civil, pour tous les points non réglés expressément par elle.

LA LOCATION D’UN LOGEMENT 

 

SOMMAIRE

  1. L’IDENTIFICATION DU LOCAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
  2. La description des locaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
  3. Les parties communes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
  4. La destination du local loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
  5. Occupation du local . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
  6. Situation géographique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
  7. Local vide ou meublé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
  8. LES LOCATIONS CONCERNEES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
  9. Bail verbal ou écrit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
  10. Les locations exclues de la loi du 20 février 1991 . . . . . . . . . . . . . . . . 8
  11. Les locations partiellement soumises à la loi du 20 février 1991 . . . . 11

III. L’ETAT DU LOGEMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

  1. L’état du logement en début de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
  2. L’état du logement en cours de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
  3. Cas particulier : Le bail à rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
  4. IV. LA REDACTION DU CONTRAT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
  5. La signature du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
  6. Nombre d’exemplaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
  7. L’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
  8. La transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
  9. Les annexes au contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
  10. La caution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
  11. V. LES CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION . . . . . . . . 32
  12. Le loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
  13. Les charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
  14. La garantie locative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
  15. La preuve du paiement des loyers et charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
  16. LA DUREE DE LA LOCATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
  17. Le principe : contrat de neuf ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
  18. Exception : le bail de courte durée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
  19. Exception : le bail de plus de neuf ans et le bail à vie . . . . . . . . . . . . 46

VII. RESILIATION DU BAIL  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47

  1. La résiliation par le locataire d’un bail de neuf ans . . . . . . . . . . . . . . 47
  2. La résiliation par le bailleur d’un bail de neuf ans . . . . . . . . . . . . . . . 50
  3. La résiliation par l’acquéreur du bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
  4. La résolution pour non-paiement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
  5. Décès du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

VIII. LA PROROGATION D’UN CONTRAT EN COURS . . . . . . . . . . 63

La prorogation pour circonstances exceptionnelles  . . . . . . . . . . . . . . . . 63

  1. SANCTIONS ET LITIGES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
  2. Une solution amiable toujours préférable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  65
  3. La procédure judiciaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
  4. DISPOSITIONS TRANSITOIRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .71
  5. ANNEXES : LEGISLATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

 

 

AVERTISSEMENT

Le présent article s’adresse aux particuliers, candidats bailleurs ou locataires.

Il a pour but de leur expliquer dans les grandes lignes les règles applicables à la location d’un bien constituant le logement principal du locataire.

Par contre, il n’a pas vocation, ni prétention à l’exhaustivité, chaque situation constituant un cas particulier susceptible de solution spécifique.

 

 

 

Succédant à de nombreuses modifications législatives successives, la loi du 20 février 1991, complétée par la loi du 31 mai 1997, crée un nouvel équilibre des rapports locatifs en matière de logement.

Les dispositions de cette loi sont pour la plupart impératives, de sorte que tout arrangement contraire doit en principe être écarté, sauf lorsque la loi pré- voit elle-même expressément le droit pour les parties d’y déroger (article 12).

Insérée après l’article 1762 du le Code civil, la loi du 20 février 1991 doit être complétée par les dispositions du droit commun, à savoir les articles 1714 à 1762 du Code civil, pour tous les points non réglés expressément par elle.

 

  1. L’IDENTIFICATION DU LOCAL
  1. 1. La description des locaux

Le preneur doit savoir ce qu’il va louer. On s’attachera donc, dans le contrat, à décrire précisément le local loué, en y mentionnant les éléments permettant d’identifier le local et les parties communes éventuelles. On précisera donc l’adresse, le bâtiment, l’étage et le numéro du lot.

Il paraît également opportun de préciser la nature du local concerné  (maison,  appartement,  chambre  de  service,  etc.) ainsi que les éléments principaux qui sont mis à disposition du locataire (nombre de pièces, annexes éventuelles telles que jardin, garage ou cave, etc.).

  1. 2. Les parties communes

Cette clause n’intéressera, bien entendu, que les habitations situées dans un ensemble collectif : un appartement dans un immeuble, une maison dans un lotissement avec parties communes, etc.

Dans cette hypothèse, il est également opportun de mentionner les parties communes laissées à l’usage du locataire (ascenseur, local à bicyclettes ou à voitures d’enfant, aires de jeux ou espaces verts, parkings collectifs, piscine, etc.).