TELECHARGER: Immo-particulier – COMPROMIS DE VENTE
Petits conseils aux acquéreurs et vendeurs d’un bien immobilier en Belgique
Une fois le compromis signé, il liera définitivement vendeur et acquéreur et il ne sera plus possible de modifier les termes de la convention. Le rôle du notaire ne consiste en principe qu’à « authentifier » la convention conclue, d’où l’utilisation du terme « acte authentique ». Naturellement, si les parties souhaitent modifier le contenu du compromis avant l’établissement de l’acte notarié, voire même au moment de sa signature, elles peuvent le faire de commun accord. Enfin, il convient de préciser que lorsque le compromis est soumis à des conditions suspensives, il ne sortira ses effets qu’une fois les conditions suspensives réalisées.
Compromis de vente avec ou sans notaire
Si l’acte authentique doit obligatoirement être établi par le notaire, par contre, le choix est possible pour la rédaction du compromis de vente.
Vendeur et acquéreur peuvent signer entre eux le compromis de vente. Ils peuvent également faire appel chacun à leur notaire ou au même notaire, et ce sans supplément d’honoraires. Dans ce cas, les parties ne doivent pas rédiger elles-mêmes le compromis puisque c’est le notaire qui s’en charge. En outre, le notaire peut ainsi conseiller les parties surtout dans des situations peu classiques et plus délicates comme le viager, les ventes comprenant des indivisaires. Par ailleurs, et cela arrive de plus en plus, la pratique veut que lorsqu’un compromis est signé devant notaire, l’acompte du prix de vente est bloqué entre les mains du notaire jusqu’à la passation de l’acte authentique. Cela peut présenter un intérêt considérable en cas d’indélicatesse du vendeur lorsque le bien est grevé de charges hypothécaires supérieures au prix de vente. Dans ce cas, la vente pourra être mise à néant et l’acompte restitué sans difficulté à l’acquéreur.
Nombre d’exemplaires, description du bien, modalités de l’entrée en jouissance
Le compromis de vente devra être signé par le vendeur et l’acquéreur. Dans certains cas, le vendeur ou l’acquéreur ne sera pas unique. Il pourra s’agir de deux époux ou de plusieurs frères et sœurs qui se trouvent en indivision à la suite d’un héritage et qui désirent vendre, ou encore de deux concubins qui souhaitent acquérir ensemble un logement. Suivant les cas, chaque personne intéressée à la transaction devra signer les exemplaires du compromis, sauf si, ne pouvant se déplacer, elle donne une procuration à un tiers pour signer à sa place.
Le bien vendu doit être décrit de façon aussi précise que possible dans le compromis puisqu’il s’agit de savoir sur quoi précisément porte la vente. En général, on décrit le bien immeuble sur base de son adresse et de ses références cadastrales, lesquelles figurent dans le titre de propriété du vendeur ou éventuellement dans le dernier avertissement-extrait de rôle au précompte immobilier. A défaut, le renseignement peut aisément être obtenu auprès de l’administration du cadastre. Si le bien se situe dans un lotissement, on fera également utilement référence à celui-ci. Il convient naturellement de préciser si le bien vendu est un immeuble bâti ou un terrain, ou les deux, ou s’il s’agit d’un lot d’une copropriété, auquel cas on précisera également les quotités vendues des parties communes. Pour la partie construite, on peut décrire l’immeuble en faisant référence au nombre et au type de pièces. Pour la partie non construite, on veillera à décrire l’immeuble dans l’état où il se trouve au moment de la vente. Cette description est de première importance puisqu’elle permet à l’acheteur de vérifier que le vendeur a correctement exécuté son obligation de délivrance, ce qui signifie que l’immeuble une fois délivré, en général au moment de la passation de l’acte authentique, est conforme à l’immeuble vendu. Si au moment de prendre possession de l’immeuble, l’acquéreur se rend compte d’une non-conformité de la chose livrée à la chose vendue, il doit immédiatement protester et le cas échéant introduire une action en justice.
La clause concernant la date et les modalités de l’entrée en jouissance est très importante puisqu’elle prévoit la date à laquelle le vendeur remettra les clés de l’immeuble à l’acquéreur. En général, cette date correspond à celle de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Cependant, tous les arrangements sont possibles à ce niveau. Rien n’interdit de prévoir que l’entrée en jouissance aura lieu avant ou après l’acte authentique. Ceci étant, il est incontestablement dangereux pour le vendeur de permettre à l’acquéreur de jouir des lieux avant la passation de l’acte authentique et avant d’avoir payé la totalité du prix ; inversement, il est dangereux pour l’acquéreur de laisser le vendeur dans l’immeuble vendu après la passation de l’acte authentique. Par conséquent, lorsque les parties conviennent que l’entrée en jouissance ne coïncidera pas avec la date de la signature de l’acte authentique, il est primordial de prévoir des dispositions très strictes permettant de préserver les intérêts du vendeur ou de l’acquéreur selon le cas.
Charges de copropriété
Le Code Civil prévoit que le nouveau propriétaire est redevable vis-à-vis de la copropriété des montants qui sont dus à partir de la date du transfert de propriété, soit en général à partir de la signature authentique de vente. Cependant, les conventions contraires sont possibles entre l’acquéreur et le vendeur. A contrario, les montants dus à la copropriété avant la date de la passation de l’acte sont en principe à charge du vendeur, sauf convention contraire entre lui et l’acquéreur.
Par ailleurs, la loi prévoit que le vendeur d’un lot faisant partie d’une copropriété est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes, le décompte étant établi par le syndic. Le fonds de roulement est la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les dépenses de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. Par contre, la quote-part dans le fonds de réserve payée par le vendeur d’un lot faisant partie d’une copropriété reste la propriété de l’association, étant entendu que par fonds de réserve, on entend la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.
La condition suspensive de l’obtention d’un prêt hypothécaire
La condition suspensive est celle qui assortit le contrat de vente et qui suspend l’exécution de celui-ci jusqu’à sa réalisation. Si la condition suspensive ne se réalise pas, le contrat ne sort pas ses effets et les parties retrouvent leur liberté. Le vendeur pourra remettre son immeuble sur le marché alors que l’acquéreur pourra récupérer l’acompte éventuellement payé, sauf convention contraire. Il est utile de prévoir un délai maximum endéans lequel la condition suspensive doit être réalisée, puisque, à défaut, l’exécution de la convention pourrait être tenue en suspens pendant une période indéterminée.
Afin d’éviter toute difficulté concernant la réalisation de cette condition suspensive, il convient d’indiquer aussi clairement que possible dans le contrat les engagements que prend l’acheteur en vue de la réalisation de cette condition suspensive. Ainsi, on peut prévoir que l’acheteur consultera telle ou telle banque, qu’il s’engage à acheter pour autant qu’il obtienne un prêt à telles ou telles conditions de taux et de durée, que la condition suspensive est valable pour une durée déterminée, …
Dans certains modèles de conditions suspensives, il est prévu que si l’acheteur n’obtient pas son prêt hypothécaire dans le délai convenu, il doit le notifier, le cas échéant de façon circonstanciée, par lettre recommandée adressée au vendeur, à défaut de quoi la condition suspensive est réputée accomplie. Une telle clause est évidemment très dangereuse pour l’acheteur car une distraction de sa part pourrait entraîner des lourdes conséquences. Comme alternative, on pourrait suggérer de prévoir que le vendeur doive exiger par lettre recommandée adressée à l’acquéreur la preuve écrite du refus de la banque d’octroyer le prêt, ce qui éviterait à l’acquéreur tout risque lié à une simple distraction de sa part.
